Com a mudança que começou nesta segunda (25), inquilinos inadimplentes se tornam a parte mais frágil na relação contratual.

A nova Lei do Inquilinato muda as relações entre locador, inquilino e fiador, e em especial de imóveis residenciais. As novas regras, instituídas por meio do decreto-lei nº 11.112 e aprovadas pelo presidente Lula (com exceção de sete itens vetados), vão tornar o despejo do inquilino mais rápido, entre outras conseqüências, quando houver inadimplência.

Houve uma simplificação do processo judicial. O tempo médio para tirar um locatário era de 12 a 14 meses. Com as mudanças, esse processo vai cair para cerca de seis meses.

Não apenas o locador terá menos prejuízos financeiros com o inquilino inadimplente. O fiador também se beneficiará, pois terá de pagar um número menor de meses atrasados quando o locatário for despejado. A ação de despejo continua dependendo do judiciário. O prazo de desocupação do imóvel é de 30 dias, mas o mandado costuma levar seis meses para ser expedido pelo juiz.

Ainda pela nova lei, o locador vai poder entrar com a ação de despejo contra o inquilino e o fiador simultaneamente. Até então, ela era expedida contra o inquilino primeiro e, só quando este perdia o processo era enviada ao fiador. A ação já entra com as duas partes, o que apressa o recebimento dos alugueis devidos. Na prática, o fiador fica sabendo da ação desde o início. No passado, muitas vezes, ele só descobria a inadimplência do inquilino depois do despejo.

Para o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro, um dos principais resultados da simplificação do processo contra inadimplência será o retorno de boa parte dos 2,7 milhões de imóveis fechados ao mercado de locação. A maior parte deles é residencial, e uma maior oferta trará redução nos valores dos alugueis.

Outra novidade para o fiador será uma maior autonomia no caso de precisar se desonerar de suas obrigações. Se ele tiver um problema financeiro, comunicará formalmente sua decisão ao proprietário e ao inquilino e, trinta dias depois, estará livre do contrato. O inquilino, por sua vez, terá o mesmo prazo para indicar um novo fiador.
No caso de imóveis comerciais, se ocorrer de um locador aumentar o valor e o inquilino pedir uma revisão desse acréscimo, agora essa ação revisional incluirá uma avaliação do valor do imóvel pelo juiz, segundo dados do mercado, e a fixação um valor provisório de aluguel até a sentença.

Além disso, a ação terá menos etapas. Numa ação, incluem-se a citação do processo, contestação, réplica, produção de provas das partes envolvidas, perícia e julgamento. Agora, numa ação sumária, elas serão feitas de modo conjunto. A prova é feita com a perícia, e a réplica junto com a produção de provas.

Tudo continua como antes, no entanto, na parte da locação quando há mudança societária em uma empresa. Lula vetou o projeto de lei que havia sido aprovado no Senado, no qual, em caso de mudança de sócios, o contrato de locação teria de ser modificado. Mudam os sócios, mas o contrato permanece o mesmo. A interpretação é que o locador tem uma relação formal com a empresa e não com os sócios.

Quem vai continuar alugando é a empresa, por isso não há necessidade de alterar o contrato. Se uma empresa grande vendesse 5% do seu capital, a mudança do artigo implicaria na alteração dos contratos de locação que ela possui, incluindo depósitos, filiais e sede.

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